Solvabilité des locataires

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Le 30 janvier 2013

Les bulletins de salaire ne suffisent pas à établir la solvabilité du candidat-locataire, il est prudent de demander également les quittances de loyer du précédent bailleur

Nous avons précédemment exposé, dans une brève du 10 octobre 2002, que l’agent immobilier qui ne vérifie pas la solvabilité du candidat-acquéreur lors d’une acquisition peut engager sa responsabilité.

Il en est de même en matière de location : l’intermédiaire est tenu envers son mandant notamment d’un devoir de conseil. A ce titre, il doit donc vérifier la solvabilité du candidat-locataire, ainsi que celle des cautions. Si le locataire vient à se montrer mauvais payeur et que les vérifications de solvabilité effectuées par le professionnel de l’immobilier s’avèrent insuffisantes, la responsabilité de ce dernier pourra être retenue. Le mandataire pourra être condamné à réparer le préjudice subi par le mandant, qui consistera en une perte de chance de percevoir normalement le loyer convenu.

La cour d’appel de Bordeaux a apporté des précisions sur cette obligation de vérifier la solvabilité du candidat-locataire dans deux arrêts rendus le 6 septembre 2012 (1).

Dans ces deux affaires, la cour a retenu la faute du professionnel de l’immobilier qui s’était contenté de copies des bulletins de salaire sans demander aux candidats-locataires les dernières quittances de loyer de leur précédent bailleur. Les motivations invoquées par les juges à l’appui de ces décisions sont respectivement les suivantes :

- « en se limitant à vérifier la capacité financière théorique des époux L. à honorer leur loyer, sans rechercher la manière dont ils s’étaient réellement acquittés de leurs loyers antérieurs, l’agent immobilier a fait preuve d’une légèreté blâmable dans l’exécution de son obligation de moyen » (arrêt n° 11/02340) ;

- « la fourniture par le candidat au bail de bulletins de salaire (…) et d’une attestation d’emploi (…) ne permettait pas de connaître l’ancienneté de l’emploi ni sa pérennité et ne suffisait donc pas pour s’assurer de la bonne solvabilité de l’intéressé. [Le mandataire] aurait dû en outre demander au locataire de justifier de ses antécédents en matière de bail, ce qui aurait pu lui permettre d’apprendre que celui-ci avait déjà été défaillant à l’occasion d’un précédent contrat » (arrêt n° 00/186).

Nous vous invitons donc à bien vérifier à la fois la capacité financière de vos candidats à la location, mais également, dans la mesure du possible, leurs antécédents en matière de bail, en exigeant leurs dernières quittances de loyer.

Attention toutefois, en matière de locations régies par la loi du 6 juillet 1989, à ne pas réclamer des documents « interdits », lesquels sont listés en son article 22-2.

(1)   CA Bordeaux, 6 septembre 2012, n° 11/02340 et n° 00/186.

Service Juridique de la FNAIM

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